Nửa đầu năm 2025, hoạt động mua bán – sáp nhập (M&A) trong lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam ghi nhận nhiều thương vụ quy mô lớn, phản ánh sự trở lại mạnh mẽ của các nhà phát triển và giới đầu tư sau giai đoạn “phòng thủ” kéo dài. Đáng chú ý, lực lượng doanh nghiệp trong nước ngày càng thể hiện vai trò dẫn dắt thị trường, chiếm ưu thế rõ rệt trong các thương vụ nổi bật.
Khối nội bứt tốc, dẫn đầu làn sóng M&A
Nếu năm 2024 là thời điểm khởi động lại chu kỳ M&A sau thời gian dài trầm lắng, thì nửa đầu năm 2025 cho thấy xu hướng tăng tốc mạnh mẽ, đặc biệt với các thương vụ có dấu ấn đậm nét từ doanh nghiệp Việt.
Một trong những thương vụ lớn đầu năm là việc Gateway Thủ Thiêm – thành viên Hướng Việt Holdings – thâu tóm 42% cổ phần tại Công ty Nam Rạch Chiếc, chủ đầu tư dự án Palm City từ tay tập đoàn Singapore Keppel Land, với giá trị chuyển nhượng lên tới 2.612 tỷ đồng.
Palm City là khu đô thị phức hợp rộng 30ha tại TP. Thủ Đức, tọa lạc ngay trục đường song hành cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây. Việc chuyển nhượng này đánh dấu bước dịch chuyển chiến lược rõ nét của khối ngoại, mở ra cơ hội cho các doanh nghiệp nội chiếm lĩnh vị trí quan trọng trên bàn cờ bất động sản đô thị.
Tương tự, Keppel cũng đã thoái tới 70% cổ phần tại Saigon Sports City – dự án 64ha tại TP. Thủ Đức, với tổng giá trị thu về gần 7.500 tỷ đồng, bên mua là HTV Đại Phước và BĐS Vinobly – hai pháp nhân thuần Việt.
Không chỉ mua lại quỹ đất, doanh nghiệp nội còn tăng tốc triển khai dự án. Sun Group đã hoàn tất thương vụ mua lại 2,5ha đất vàng tại lô A1-2 KĐT mới Cầu Giấy từ CTX Holdings, triển khai dự án Sun Feliza Suites với tổ hợp thương mại – căn hộ cao cấp đang được truyền thông mạnh mẽ trên thị trường Hà Nội.
Trong khi đó, Sunshine Group tiến hành M&A 55ha tại Alluvia City (Văn Giang, Hưng Yên) từ Xuân Cầu Holdings, và Bcons mua lại Aster Garden Towers (1,88ha tại Bình Dương) với giá 1.200 tỷ đồng, đổi tên thành The New Point.
Khối ngoại tinh gọn danh mục, CapitaLand nổi bật với chiến lược mở rộng
Không kém phần sôi động, nhóm nhà đầu tư ngoại cũng ghi dấu bằng các thương vụ chiến lược. Tiêu biểu là thương vụ CapitaLand Development mua lại 25ha phân khu Hải Đăng trong khu đô thị Vinhomes Ocean Park 3 (Hưng Yên) từ Vinhomes, để triển khai dự án thấp tầng The Fulton, với tổng giá trị phát triển lên tới 800 triệu USD.
CapitaLand hiện là nhà phát triển nước ngoài có quy mô lớn nhất tại Việt Nam, với hơn 19.000 căn hộ tại 19 dự án khắp cả nước. Trước đó, tập đoàn này cũng đã mua lại một phần Vinhomes Smart City (Nam Từ Liêm) để phát triển Lumi Hanoi, và một phần Ocean Park 1 (Gia Lâm) để xây dựng The Senique Hanoi.
Novaland tái cơ cấu danh mục: Di chuyển chiến lược sau giai đoạn sóng gió
Đáng chú ý trong nửa đầu năm còn là động thái tái cấu trúc mạnh mẽ của Novaland. Trong 6 tháng, tập đoàn này đã chuyển nhượng hàng loạt tài sản và cổ phần, với tổng giá trị hơn 1.641 tỷ đồng, bao gồm:
- Gần 19% cổ phần tại Công ty TNHH Thành phố Aqua
- 7,635% cổ phần tại No Va Mỹ Đình
- Giảm tỷ lệ sở hữu tại các công ty như Đỉnh Phát, BĐS 350, CQ89, Thạnh Mỹ Lợi
Chiến lược này được xem là động thái “tái cơ cấu để tăng trưởng bền vững”, đồng thời giúp Novaland củng cố thanh khoản và duy trì vị thế trong bối cảnh thị trường bước vào chu kỳ mới.
Hạ tầng – tín dụng – dòng tiền: Ba động lực thúc đẩy thị trường
Theo ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch Sohovietnam, làn sóng M&A nửa đầu năm được kích hoạt bởi ba yếu tố trọng yếu:
- Sự phục hồi vững chắc của thị trường từ giữa năm 2024, với thanh khoản cải thiện, giá trị tài sản tăng trở lại.
- Mặt bằng lãi suất thấp kéo dài, tạo điều kiện để doanh nghiệp nội tích lũy quỹ đất, nhà đầu tư “bung tiền” mạnh tay hơn.
- Động lực từ đầu tư công và phát triển hạ tầng, đặc biệt tại các địa phương đang đô thị hóa mạnh như Hưng Yên, Bắc Ninh, Bình Dương.
“Hạ tầng chính là ‘đòn bẩy thép’ giúp tăng giá trị bất động sản. Càng nhiều tuyến giao thông, sân bay, cảng biển đi vào hoạt động, sức hấp dẫn của các khu đất tăng lên rõ rệt”, ông Cần nhận định.
Những lực cản khiến M&A chưa thể ‘bùng nổ’
Dù hoạt động M&A diễn ra sôi động, thị trường vẫn chưa đạt đến điểm “bùng nổ” toàn diện, do vẫn còn nhiều lực cản tồn tại:
1. Pháp lý chưa rõ ràng
Nhiều dự án đang bị “mắc kẹt” về hồ sơ pháp lý hoặc chưa giải phóng mặt bằng xong, khiến nhà đầu tư e dè, chờ đợi.
2. Giá bán không hợp lý
Không ít chủ đầu tư định giá tài sản quá cao so với giá trị thực tế. Tình trạng “ngáo giá” khiến nhiều thương vụ đổ vỡ hoặc kéo dài thời gian thương lượng.
3. Chi phí đất đai khó đoán
Tiền sử dụng đất, chi phí đền bù, và các yếu tố liên quan đến chính sách định giá vẫn là ẩn số lớn, tạo tâm lý dè chừng cho bên mua.
4. Tập trung vào một phân khúc
Hầu hết các thương vụ vẫn đang xoay quanh bất động sản nhà ở đô thị, trong khi các phân khúc khác như văn phòng, khách sạn, bất động sản nghỉ dưỡng, hay khu công nghiệp vẫn khá trầm lắng.
Triển vọng nửa cuối năm: Bứt phá hay chờ đợi?
Ông Phan Xuân Cần kỳ vọng, nửa cuối năm 2025 sẽ tiếp tục ghi nhận tín hiệu tích cực khi:
- Chính sách pháp lý được tháo gỡ mạnh mẽ hơn
- Dòng vốn từ tín dụng và nhà đầu tư tổ chức cải thiện
- Thị trường duy trì đà phục hồi ổn định
Bất động sản nhà ở đô thị vẫn sẽ là phân khúc dẫn dắt, song giới quan sát kỳ vọng bất động sản nghỉ dưỡng và khu công nghiệp sẽ có chuyển động tích cực khi thị trường “thấm đòn” từ hạ tầng mới và nhu cầu dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu.
“Nhiều khả năng, năm 2025 sẽ là năm tốt hơn 2024, đặc biệt về mặt thanh khoản và quy mô thương vụ”, ông Cần nhấn mạnh.
Tổng kết: M&A – Cuộc chơi của cơ hội và tầm nhìn dài hạn
Hoạt động M&A bất động sản đang bước vào giai đoạn thanh lọc và tái cấu trúc rõ ràng. Doanh nghiệp nội đang chiếm thế thượng phong, không chỉ trong việc mua lại tài sản mà còn trong phát triển các tổ hợp quy mô lớn. Dù thị trường vẫn đối mặt với một số trở ngại, song những động lực dài hạn đủ mạnh để kỳ vọng vào một chu kỳ M&A sôi động hơn trong 6 tháng cuối năm.
